+7 (499) 110-86-37Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 366Санкт-Петербург и область

Правомерно ли удержание средств арендатора как инвестиции

Причем заключение договора аренды выгодно обеим сторонам сделки: договор аренды позволяет арендатору сэкономить значительные денежные средства, направив их в оборот, а арендодателю - получить доход от сдачи в аренду не используемого в производстве имущества без его перевода на консервацию. Согласно ст. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате применения арендованного имущества, являются его собственностью только в случае, если имущество использовалось согласно договору. В соответствии со ст.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:
ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Куда вложить деньги в 2019 году. Пассивный доход. Инвестиции. ОВГЗ. Финансовая свобода.

Сдаем в аренду коммерческую недвижимость

Сдача компаниями в аренду помещений в торгово-развлекательных и офисных центрах так называемой коммерческой недвижимости давно уже стала отдельным видом бизнеса. Для владельцев такой недвижимости главной задачей является не допустить простоя арендных площадей, который может привести к убыткам.

Более того, собственник здания должен использовать все возможности для извлечения доходов — например, предоставлять за отдельную плату доступ к размещению рекламных конструкций на крыше и фасаде объекта. О том, как правильно оформить договорные отношения с арендаторами и при этом избежать рисков, — наша статья.

На практике владельцы коммерческой недвижимости, как правило, начинают использовать объекты еще до ввода их в эксплуатацию, заключая с партнерами предварительные договоры аренды помещений.

По условиям таких сделок они получают от арендаторов, к примеру:. Несмотря на то, что состояние помещения до проведения в нем отделочных работ не позволяет его полноценную эксплуатацию арендатором, арендодатель все равно вправе взимать с него плату, поскольку помещение находится у арендатора в пользовании и он имеет возможность подготавливать его под свои коммерческие нужды.

Это подтвердили арбитры в постановлении АС Восточно-Сибирского округа от Вместе с тем в соответствии с принципом свободы договора стороны сделки не лишены возможности договориться об иных условиях ст. Так, арендодатель может вместо взимания платы предоставить арендатору арендные каникулы с полным освобождением его от внесения арендной платы до завершения ремонта и приведения помещения в состояние, позволяющее его нормальную эксплуатацию.

Такая уступка с его стороны возможна в зависимости от рыночной конъюнктуры, масштабов бизнеса арендатора и иных заслуживающих внимания обстоятельств. В своем типовом договоре аренды собственник указывает передаваемые в аренду помещения, срок пользования, размер арендной платы и порядок ее внесения. Отдельно оговаривается, входят ли в арендную плату или оплачиваются отдельно платежи за электроэнергию и коммунальные ресурсы. Как правило, такие платежи оплачиваются арендатором отдельно сверх арендной платы, поскольку заранее не известно, в каких объемах арендатор станет потреблять коммунальные и энергоресурсы.

Внесение арендных платежей желательно привязывать к конкретной дате и не ставить в зависимость от получения арендатором выставленного счета на оплату. Это лишит арендатора в случае возникновения спора возможности ссылаться на то, что он не получил счет. При просрочке внесения арендной платы со дня, следующего за днем, когда она должна была быть внесена, арендодатель будет вправе начислить ему неустойку.

Размер данной санкции может быть высоким с определением базы для ее расчета в любом виде вся сумма арендной платы, ее постоянная или переменная часть, непогашенная сумма долга. Однако в любом случае арендодатель должен учитывать тот факт, что размер неустойки может быть снижен судом на основании мотивированного заявления арендатора ст. Кроме того, договором аренды может быть установлено, что неустойка начисляется на сумму задолженности вплоть до даты полного исполнения денежного обязательства включительно.

В таком случае арендодатель при возникновении конфликтной ситуации с арендатором вправе в иске поставить вопрос о взыскании неустойки на будущее время. Указанное право арендодателя как кредитора подтверждается сложившейся судебной практикой постановление АС Московского округа от Размер арендной платы может быть как фиксированным, так и быть привязан к определенным рыночным показателям в зависимости от характера деятельности арендатора и рыночной конъюнктуры п.

Например, арендная плата может определяться в зависимости от размера выручки арендатора за определенный отчетный период, но не ниже определенной величины. Базовое значение для расчета арендной платы следует оговаривать всегда для того, чтобы в случае невозможности установления действительного размера выручки арендатора, в частности, при его уклонении от предоставления соответствующих документов, арендодатель мог сделать свои расчеты постановление АС Уральского округа от Такой порядок ценообразования привязка размера арендной платы к торговому обороту арендатора получил широкое распространение в сфере ритейла.

С учетом специфики работы торговых сетей базовая арендная плата за пользование помещениями без учета эксплуатационных и коммунальных расходов состоит из фиксированной величины и переменной в виде процента от торгового оборота валовой выручки. Подобный порядок определения арендной платы в ритейле является обычной практикой постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от Для защиты своих прав и законных интересов, получения возможности оперативно возместить причиненный ущерб и покрыть иные имущественные потери в договоре аренды необходимо согласовать обеспечительный платеж и режим его использования глава 23 ГК РФ.

Он представляет собой денежную сумму в размере арендной платы за один или несколько месяцев, которая удерживается арендодателем в течение всего срока действия договора аренды и без начисления процентов как гарантия надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Из суммы обеспечительного платежа арендодатель вправе производить вычеты любых долгов, неустоек и убытков. Арендатор в дальнейшем при несогласии с произведенными удержаниями из суммы обеспечительного платежа вправе их оспаривать, например, в самостоятельном порядке подав иск о взыскании с арендодателя неосновательного обогащения в сумме излишне взысканной неустойки ст.

В ином случае он будет обязан пополнить сумму обеспечительного платежа, а также заплатить штраф за просрочку оплаты, если договором аренды установлены такие правила. Обеспечительный платеж также может выполнять функцию отступного на случай досрочного расторжения договора аренды арендатором по своей инициативе, что позволит арендодателю частично компенсировать свои имущественные потери, связанные с поиском нового арендатора и простаиванием площади ст.

В договор аренды арендодателю необходимо включить условие о том, что все работы по переустройству и ремонту арендуемого помещения производятся арендатором только с предварительного согласия арендодателя.

Кроме того, целесообразно прописать в договоре, что все отделимые и неотделимые улучшения арендатору не компенсируются и остаются в собственности арендодателя. О характере произведенных арендатором улучшений в арендуемом помещении могут свидетельствовать сертификаты соответствия, инструкции и иные документы на оборудование, устанавливающие возможность его сборки и разборки, экспертные заключения и другие относимые и допустимые доказательства постановление ФАС Северо-Западного округа от В условиях, когда арендаторы периодически меняются и у каждого из них — свой профиль деятельности, для арендодателя будет невыгодно компенсировать им всем вложенные в помещение инвестиции.

Возможна ситуация, когда арендатор все же настоял на том, что отделимые улучшения остаются за ним. В этом случае арендодатель должен отдельно оговорить в договоре условие о том, что такие улучшения изымаются из объекта аренды без нанесения ему ущерба. Отметим, что само по себе наличие права арендатора оставить за собой отделимые улучшения не освобождает его от обязанности вернуть арендуемое помещение в нормальном состоянии с учетом его естественного износа.

На это обратили внимание арбитры в постановлении АС Дальневосточного округа от Следует сказать, что наличие в договоре условия о том, что все улучшения остаются в собственности арендодателя, избавит арендодателя от необходимости вообще входить в обсуждение вопроса о том, какие улучшения арендуемого помещения следует считать отделимыми, а какие — неотделимыми.

Арендатор обязан обеспечить соблюдение предусмотренных действующим законодательством РФ противопожарных, природоохранных, миграционных и иных правил и норм, но при этом нельзя исключать того, что в результате допущенных им нарушений к арендодателю будут предъявлены претензии со стороны контролирующих органов и иных третьих лиц. Для этого случая в договор аренды необходимо включить положение о том, что арендатор обязан компенсировать арендодателю в полной сумме все причиненные ему убытки, вызванные необходимостью оплачивать штрафы и иные платежи.

За сам факт создания конфликтной ситуации, в результате которой на арендодателя компетентными органами накладываются санкции, а также возникает необходимость осуществления иных расходов, в договоре аренды можно также установить неустойку.

Иными словами, за такие случаи арендодатель может наказать арендатора и возместить за его счет понесенные расходы. В договоре аренды необходимо предусмотреть условие о том, что арендодатель не несет ответственности перед арендатором за сохранность имущества, документов и ценностей, находящихся в арендуемом помещении.

Меры к их сохранности должен взять на себя сам арендатор. Помимо этого, в договоре аренды будет не лишним предусмотреть положение о том, что любые без исключения вещи, оставленные арендатором в помещении по истечении срока действия договора или после его прекращения по основаниям, предусмотренным законом или договором, считаются брошенными. В связи с этим арендатор уполномочивает арендодателя распорядиться таким имуществом по своему усмотрению, в том числе оставить за собой, утилизировать или реализовать за любую цену и на любых условиях.

И уж тем более арендодатель не несет никакой ответственности за вещи арендатора, находящиеся в арендуемом помещении, в пределах всего срока действия договора аренды. Конечно, это правило действует только в том случае, когда арендодатель не принимал на себя обязательств по их хранению или охране постановление АС Восточно-Сибирского округа от Для привлечения арендаторов владельцы коммерческой недвижимости должны исходить из рыночной конъюнктуры и соотносить объем существующего предложения с платежеспособным спросом, планами различных предпринимателей по расширению своего бизнеса.

Конечно же, выгоднее всего сдать объекты в аренду крупным сетевым компаниям. Ценность такого сотрудничества состоит в обеспечении гарантированной доходности переданной в аренду площади на длительную перспективу, что позволяет собственнику проводить гибкую ценовую политику с иными арендаторами. Следует учесть, что крупные арендаторы выговаривают себе ряд существенных преференций при согласовании проекта договора аренды с целью обеспечения стабильности своего положения и защиты вложенных инвестиций.

Например, ресторатор или продуктовый ритейлер в договоре аренды обязательно оговаривает запрет для арендодателя заключать договор аренды с образовательными и медицинскими организациями, поскольку в этом случае они рискуют потерять лицензию на розничную продажу алкогольной продукции. Напомним, что запрет на продажу алкогольной продукции на территориях, прилегающих к медицинским и образовательным учреждениям, установлен п. Если в договоре аренды с рестораторами и продуктовыми ритейлерами присутствует запрет на сдачу в аренду соседних площадей медицинским и образовательным учреждениям, то за нарушение такого условия на арендодателя договором аренды может быть возложена обязанность заплатить штраф арендатору.

Кроме того, в договоре может быть предусмотрено возмещение в полном объеме всех причиненных убытков, связанных с аннулированием алкогольной лицензии, уменьшение размера арендной платы в определенной пропорции и даже право ритейлера на односторонний отказ от договора. Отдельно стоит остановиться на следующей ситуации. Предположим, арендатор задолжал арендодателю крупную сумму. Арендодатель принимает решение удерживать имущество арендатора без согласия на это последнего до полного погашения задолженности.

Между тем в арендуемом помещении могут находиться вещи как самого арендатора, так и третьих лиц, которые ему их передали. Арендатор собственником такого имущества не является, и вполне логично, что собственники могут предъявить требование о возврате своих вещей. Отметим, что удержание является эффективным инструментом, позволяющим кредитору удовлетворить свои требования к должнику за счет его имущества. Однако закон не дает прямого ответа на вопрос: может ли предметом удержания быть вещь, собственником которой должник не является?

В судебной практике на этот счет имеются два противоположных подхода. Но прежде чем перейти к рассмотрению позиций судов, напомним об общем порядке удержания имущества, предусмотренном законодательством. Из буквального содержания ст. И этим правом он может воспользоваться при неисполнении должником своих обязательств. Если кредитор и должник действуют как предприниматели, то удержанием могут обеспечиваться любые требования, в том числе не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков.

Некоторые суды считают, что кредитор может удерживать вещь должника, которая не принадлежит последнему на праве собственности. Аргумент — положения главы 23 ГК РФ не содержат прямого указания на то, что предметом удержания может быть только принадлежащая должнику на праве собственности вещь, равно как и не исключают возможности удержания чужой вещи.

По их мнению, правовое значение имеет принадлежность вещи должнику на каком-либо праве, как вещном, так и обязательственном. Если вещь принадлежит должнику на основании того или иного обязательства, то ее удержание кредитором считается законным п. В одном из своих ранних решений этот же окружной суд более подробно аргументировал свой вывод о допустимости удержания кредитором чужой вещи. Приведем логику рассуждений арбитров. В силу ст.

По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику. При этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью.

В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишен возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст.

Право удержания в этом случае не преобразуется в право залога, а лишь является специальным приемом юридической техники путем применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества постановление ФАС Северо-Кавказского округа от Аналогичный подход был изложен в постановлении АС Московского округа от В этом деле суд в качестве дополнительного аргумента удержания кредитором чужой вещи сослался на то, что он не предпринимал действий по реализации удерживаемой вещи с торгов.

Однако подавляющее большинство судов придерживаются принципиально иной правовой позиции по рассматриваемому вопросу. Арбитры отмечают, что предметом удержания может быть только та вещь, которая принадлежит должнику на праве собственности. Кредитор в счет своих требований к должнику не вправе удерживать чужую вещь.

Такой вывод содержится в постановлениях АС Дальневосточного округа от Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, который ранее в своей прецедентной практике придерживался позиции о допустимости удержания кредитором чужой вещи, впоследствии свой подход изменил.

Теперь окружной суд считает, что удержание как способ обеспечения исполнения обязательств применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику на праве собственности либо на ином вещном праве в случаях, допускающих распоряжение такой вещью без согласия собственника. Данный подход основан на следующем.

Согласно п. Таким образом, удовлетворение требования кредитора, удерживающего вещь, является основанием прекращения права собственности. Удовлетворение указанного требования в объеме и порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом, означает, что положения, регулирующие залог, могут быть применены по аналогии в вопросе о титуле, на котором предмет удержания принадлежит должнику.

Так, согласно п. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ.

Учет внутриукраинской оперативной аренды (ч. 2)

Бухгалтерский учет доходов и расходов при сдаче имущества в аренду. Возмещение арендатором сверх арендной платы приобретенных услуг, связанных с арендой имущества. Получение от арендатора пени за несвоевременное перечисление арендной платы. Отражение разниц по договорам аренды, обязательства в которых выражены в белорусских рублях эквивалентно сумме в иностранной валюте. Бухгалтерский учет при получении имущества в аренду. Бухгалтерский учет арендной платы, возмещаемых сверх арендной платы услуг.

Прежде всего отметим: для правомерного отражения расходов по аренде в . основных средств арендатор учитывает как капитальные инвестиции на . При этом налоговым агентом, который обязан осуществлять удержание и​.

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств

Удержание допускается только до момента погашения задолженности и считается правомерным, если арендный договор расторгнут. По статье ГК РФ арендодатель предоставляет помещение во временное владение и пользование, соответственно, пока действует договор арендодатель не может ограничивать должника в его правах. Когда арендатор нарушит сроки оплаты 2 и более раз подряд, у арендодателя появится право потребовать досрочного расторжения договора. Для этого необходимо заранее письменно уведомить задолжавшего арендатора. Это положение содержится в статье ГК РФ. Если договор не предусматривает возможности расторжения в одностороннем порядке, значит, арендатор должен идти в суд или ожидать истечения срока действия договора. Опись осуществляется силами арендодателя самостоятельно и не регламентируется нормами закона. При составлении описи имущества нужно пригласить третьих лиц, в качестве свидетелей или пригласить на осмотр нотариуса для составления нотариального акта осмотра. При этом, с момента начала удержания имущества на арендодателя возлагаются обязанности по сохранности данного имущества.

Что такое ппа аренда

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер. Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях. Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер. Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:.

Удержание — это единственный из указанных в гл. Для его применения кредитором не нужно заключать отдельного соглашения.

Удержание имущества арендатора

Бухгалтерский учет у арендатора. Учет объекта аренды. Увеличение остатка счета 01 происходит при получении необоротных активов, а уменьшение — при их возврате арендодателю по окончании срока аренды. Арендная плата. Прежде всего отметим: для правомерного отражения расходов по аренде в бухучете необходим первичный документ.

Пользование чужим имуществом

Пора встретиться! Приглашаем на Осеннюю встречу Регфорума 22 ноября с 17 до 22 часов. Встреча на этот раз пройдет по адресу 1-й Казачий переулок, дом 7, ближайшее метро Полянка. Выступлений спикеров не будет. Только общение, только встреча! Подробная информация. Правила форума Все разделы прочитаны. Поиск по форуму:.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им арендатор - при заключении договора аренды средства без экипажа (ст. ГК Следовательно, страховые платежи по ОСАГО правомерно включаются в состав Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций.

Сдача компаниями в аренду помещений в торгово-развлекательных и офисных центрах так называемой коммерческой недвижимости давно уже стала отдельным видом бизнеса. Для владельцев такой недвижимости главной задачей является не допустить простоя арендных площадей, который может привести к убыткам. Более того, собственник здания должен использовать все возможности для извлечения доходов — например, предоставлять за отдельную плату доступ к размещению рекламных конструкций на крыше и фасаде объекта. О том, как правильно оформить договорные отношения с арендаторами и при этом избежать рисков, — наша статья.

Ведь нередки случаи, когда убытки, нанесенные жильцами, превышают доход от сдачи жилья, также никто не застрахован от необязательных съемщиков, которые заключают договор на год, а съезжают через месяц-второй. Чтобы застраховать себя от подобных накладок, владельцы квартир, помимо оплаты непосредственно за проживание, берут страховой депозит или залог, а иногда — и то, и другое. Естественно, это бьет по кошельку арендаторов, поскольку при заключении контракта приходится выложить значительную сумму. Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 7 Что такое вклад при съеме жилья?

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. colscentnikse

    А меня умиляют эти одесские невь#$&@ые пристройки к первым этажам

  2. riyvulkouroun88

    Страшный рассказ. Но полезный. Спасибо.

  3. Лариса

    Даже в приват 24 есть пункт кредитный рейтинг за это приват берет 50 грн )

  4. Ефрем

    Надо сделать депутатам подаок 1 млн в месяц тогда наша страна будеть жить хорошо

  5. Августа

    С Новым годом Вас! Наилучшими пожеланиями удачи, благополучия,всего самого хорошего, доброго.С наступающим праздником!